なんらかの事情によって、
住宅ローンの名義を変更する必要が出てくることは考えられますが、
いざその時になるとわからないことも多く困ってしまいます。
そこで今回は住宅ローンの名義を
兄弟間で変更する時に、
注意しておきたいことについて解説していきます。
住宅ローンの名義変更を兄弟間で行うことは可能？
結論から言ってしまうと、
兄弟間での名義変更は可能です。
住宅ローンに関係した手続きの中に
「債務引受」というものがあり、
これを利用することで元の名義人Aから
次の名義人Bに住宅ローンを
引き継ぐことができるというわけです。
住宅ローンを借りている人がなんらかの理由によって
ローンの返済が叶わなくなってしまった場合に備えて
このような制度が建てられたということです。
住宅ローンの名義変更を兄弟で行う場合に注意すべき事は？
もちろん、借金なのでローンの融資先として
ちゃんと返済能力があるか、
返済する意思があるかどうかなどの
審査が行われます。
クレジットカードの申請と同じようなものですね。
貸したはいいものの返って来なければ
貸した側が損をしてしまうので、
特に住宅ローンのような大きい金額の融資では
審査も厳しく行われます。
そのため、兄弟間で名義変更を行うときにも
新しい債務者候補の収入が著しく少なかったり、
無職であったりすると、債務引受そのものを
行うことができなくなってしまいます。
この点は名義変更を行う際の
大前提となるので注意しましょう。
また、債務引受の手続きを踏まずに
土地や建物の名義だけを変更してしまうと、
ローンの名義は変わっていないので、
債務者は変わらず、土地や建物の所有者が変わる
ということになり土地や建物の
新しい名義人が前の名義人から
土地建物分の「贈与」を受けた
という形になってしまいます。
具体的には2000万円分の建物の名義だけを
AからBに変更した場合、
BはAから2000万の贈与を受けたとみなされます。
これに対し、ローン債務者の名義だけを変更してしまうと
今度はローンの前の名義人が
次の名義人からローン残高分の贈与を受けた
という形になります。
例えばC名義の3000万円の住宅ローンを
D名義に変更すると、
CはDから3000万円を受け取ったのと
同じ程度で得をすると考えられ、
これはDからCへの3000万円の贈与とみなされます。
これら２つの事例は
「実際に金銭のやり取りがあったか」ではなく、
「実質誰がどれくらい得をしたか」という観点で
贈与が考えられます。
今回のような住宅ローンの名義変更にあたっては
ローン債務者の名義だけを変えないように注意が必要でしょう。
さらに、ローン残高と
実際の住宅評価額との差にも注意が必要です。
どういうことかというと、
2つの金額に差が大きいと
これも贈与とみなされるということです。
仮にローン残高が3500万円、住宅評価額が2000万円で
1500万円の差だとすると、
前のローン名義人は1500万円の
得をしていることになります。
逆に言うと新しい名義人は
2000万円の価値のものに対して3500万円払う必要があるので、
1500万円の損になります。
損得という表現をしましたが、
これは新旧の名義人の間で
1500万円の授受があったとみなされるものになります。
また、ローン残高が2000万円、
住宅評価額が3500万円だったとすると
新しい名義人は3500万円の価値のものに対して
2000万円しか払わなくても良いということになり、
1500万円の得になって、
逆に前の名義人は3500万円のものを
2000万円で手放すことになるので
1500万円の損をするということになります。
このケースも同様に多額の贈与が発生したと捉えられます。
このように、贈与が発生した場合には
「贈与税」が発生します。
贈与額が1500万円の場合には
40～45%の贈与税が発生するため、
住宅ローンとは別に多額の納税をする義務が生じます。
そのため、土地建物だけ、
ローンだけの名義変更で終わらないことはもちろんのこと、
ローン残高と住宅評価額の差額についても注意が必要です。
ただ、差額分の贈与に関しては
その差額が0に近ければ贈与とはみなされません。
この点に関しては銀行は我関せず
といった様子を決め込むので、
会計士などにちゃんと相談して
贈与税が発生しないか確認をしましょう。
税務署から呼ばれるって本当!?
債務引受を行うと、税務署から呼び出しがかかります。
これは特になにか悪いことをやってしまった
ということではなく、
税務署が不動産の名義変更について
チェックしているためです。
税務署は不動産の名義変更が
贈与にあたるものかどうか確認したいのです。
ですので、急に呼び出しがかけられた場合でも怯える必要はなく、
ちゃんと出向いて
「住宅ローンの名義変更に伴って不動産名義も変更しました」
と伝えれば先ほどの残高と
評価額の差が大きくなければ
兄弟間では贈与税も発生することはまずありません。
まとめ
いかがだったでしょうか。
住宅ローンの名義変更に際しては
非常に大きな金額の動きがあります。
そのため知識の少ない人が
独りで名義変更を行うのはとても危険です。
ですので、
会計士などの専門家に相談しつつ行っていくのが良いでしょう。
